“‘악성 미분양’ 2.5만호 돌파… 집값 오른 곳만 미워하는 건 왜?”

[사진출처=국토교통부]

전국 준공 후 미분양(이른바 ‘악성 미분양’) 물량이 2만5000호를 넘어섰다는 소식이 전해졌다. 일부 지역(서울·수도권)은 집값이 오르거나 거래가 늘고 있어 시장에서 주목받고 있지만, 정작 전국적으로는 준공 후 미분양 주택이 급증하면서 지역 간 온도차가 극명한 상태다. 그런데도 “집값 오른 곳만 깎아내리는 여론”이 일각에 퍼져 있어, 이중적 시각에 대한 문제제기도 나온다.

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(1) 미분양 주택 2.5만 가구 돌파… 지방 “악성” 더 커져

1. 준공 후 미분양: 2만 5117가구(3월 기준)
   • 전월(2만 3722가구) 대비 5.9% 증가, 2013년 8월(2만6453가구) 이후 11년 7개월 만에 최대치
2. 지방 중심 증가: 지방 준공 후 미분양이 2만 가구 돌파, 대구(3252가구), 경남(3026가구), 경북(2715가구) 등이 대표적

a. 왜 악성 미분양이 늘까?

• 인구 감소와 공급 집중이 맞물려, 일부 중소도시·지방 광역시에서 공급 과잉이 해소되지 못한 상태.
• 금리 인상, 경기 불확실성 등으로 분양 시장이 얼어붙어 계약 포기 사례가 늘었고, 완공 후까지도 소화되지 않는 물량이 쌓인 것.

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(2) 전국 미분양은 줄었지만, 수도권 영향이 크다

• 전국 미분양: 6만 8920가구(1.6%↓), 수도권 미분양이 1만 6528가구(6.1% 감소) 영향
• 지방 미분양은 5만 2392가구로 0.1% 소폭 줄었을 뿐, 준공 후 미분양은 되레 늘었음

a. 수도권·지방 차별화

수도권 일부 단지(특히 서울)에서 거래가 다시 살아나는 모양새지만, 지방은 악성 미분양 위험이 커 **‘주택시장 양극화’**가 심화하고 있다.

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(3) 1분기 분양실적은 “역대급 저조”… 공급절벽 우려

1. 1분기 분양 주택: 2만1471가구, 전년 동기 대비 -49.7%
2. 수도권 분양: 5972가구(-71.2%), 서울은 2·3월 공급 ‘0’
   • 분양이 줄어드는 이유: 정치 불확실성(대통령 탄핵 정국), 학교용지부담금 인하 기대감, 건설업계 눈치보기 등

a. 서울 1분기 분양 한 개 단지?

• 서초구 방배동 ‘래미안 원페를라’(1097가구) 단 1개 단지 분양, 그 외 전무.
• 2분기 이후 물량이 몰릴 가능성 있지만, 일정이 지연되면 공급절벽이 더 길어질 수 있다고 우려.

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(4) 거래량 반짝 늘었으나… “집값 오른 곳만 왜 미워하나?”

1. 3월 서울 아파트 매매: 9349건, 전월 대비 97.1% 증가
   • 규제 해제(토지거래허가구역 해제 등) 영향으로 거래가 반짝 늘었지만, 곧 24일부터 토허구역 재지정해 일부 거래 위축 예상.
2. 월세 비중 60.7%
   • 임대차 시장에서 월세가 계속 늘고 있는데도, 집값이 오른 일부 지역만 지적하며 “폭등” 비판을 제기하는 것은 현실과 괴리가 있다는 의견도 있다.

a. 왜 오른 곳만 미워할까?

• ‘강남·서초 등 특정 지역’ 집값 상승 보도가 집중되며, “전국적으로 집값 다 폭등”인 양 호도되는 면이 있다.
• 정작 지방 대다수 지역은 미분양 급증, 입주민 부족 등 역대급 침체. “두 상황 모두 병존하는데, 일부 상승 지역만 공격받는 형국”이라는 지적이 나온다.

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(5) 전망: 악성 미분양 관리·균형적 정책 필요

1. 정부·지자체 대책
   • 건설사 자금 지원, 미분양 아파트 할인 분양 등 다양한 해소 방안이 언급되지만, 각 지역 수요 자체가 부족하면 근본 해결 어려움.
2. 양극화 심화
   • 서울·수도권 일부 단지는 거래·가격 회복, 지방은 미분양 산적이라는 이중구조가 당분간 이어질 전망.
   • 전문가들은 “공급절벽이 장기화되면, 수도권 일부 지역은 다시 공급 부족이 심화될 가능성”을 우려한다.

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결론: “준공 후 미분양 2.5만 가구 돌파… 집값 올랐다는 곳만 비난하기엔 시장 양극화 ‘심각’”

전국적으로 미분양 주택이 6.9만 가구에 달하고, 그중 악성 미분양(준공 후 미분양)은 2.5만 가구를 넘어섰다. 지방은 입주마저 어려운 반면, 서울 등 일부 지역은 규제 해제로 거래가 반등해 “집값 상승” 비난을 받는 모양새다. 그러나 실제 부동산 시장은 **‘올랐다’ vs. ‘안 팔린다’**가 동시에 진행되는 이원화 상황이라는 점이 주목된다. 단순히 오른 곳만 탓하기보다는, 전반적 주택공급·미분양 대책을 종합적으로 살펴야 한다고 전문가들은 조언한다.